Was kostet ein Gutachten?

Es handelt sich hierbei wohl um eine der zentralsten und zuvorderst gestellten Fragen im Zusammenhang mit der Beauftragung eines Sachverständigen für zum Zweck einer Wertermittlung. Ihr kommt für beide Seiten eine hohe wirtschaftliche Bedeutung zu.

Die Antwort bewegt sich in der Schnittmenge von "Welchen Wert hat das Gutachten für mich" und "Welche Leistungen erbringt der Sachverständige in welcher Qualität", also die Vereinbarung Ihrer individuellen Verwendungsabsichten mit den unter "Leistungen" und "Informationen" dargestellten Dingen. Um dafür eine nachvollziehbare Grundlage zu schaffen, existieren verschiedene Ansätze:

Frühere Regelung

Bewertungssachverständige im Privatauftrag unterlagen bis zum 17. August 2009 regelmäßig der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" (HOAI in der Bekanntmachung vom 4. März 1991, zuletzt geändert am 10. November 2001). Die Vergütung ihrer Leistungen war in Teil IV der HOAI "Gutachten und Wertermittlungen" geregelt. Für Wertermittlungen bestimmte § 34 HOAI i. V. mit der Honorartafel Mindest- und Höchstsätze.

Grundlage für die Bemessung des Honorars war nach § 34 Abs. 2 HOAI der vom Sachverständigen ermittelte Wert der Grundstücke, Gebäude und anderen Bauwerke oder von Rechten an Grundstücken.

In der Regel gelangte bei Verkehrswertgutachten die Normalstufe der Honorartafel zu § 34 Abs. 1 HOAI zur Anwendung, bei Gutachten mit höherem Schwierigkeitsgrad die Schwierigkeitsstufe.

Hinzu kamen die Nebenkosten §7 sowie nach §9 die jeweils geltende Umsatzsteuer.

Siehe dazu:

Im Rahmen der Tätigkeit für Ämter und Behörden galten und gelten besondere Regelungen (siehe weiter unten).

Seit Inkrafttraten der novellierten HOAI am 18. August 2009 sind Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken im privatgutachterlichen Bereich an keine gesetzliche Gebührenordnung gebunden, da die Honorierung von Wertermittlungen und Gutachten in der neuen HOAI nicht mehr geregelt ist.

Siehe dazu:

Folglich sind Honorare in diesem Bereich frei auszuhandeln (siehe nachfolgend: Individuelle Vereinbarung).

Individuelle Vereinbarung

1.)
Die neue Regelungsfreiheit schließt nicht aus, dass Honorare nach dem bisherigen Preisrecht vereinbart werden. In diesem Fall kommt ein Zuschlag in Höhe von 10 Prozent auf die Werte der o.g. Honorartafel der HOAI a.F. zum Ansatz; dies entspricht der Preissteigerung der in der HOAI n.F. verbliebenen Leistungen.

2.)
Eine Empfehlung, die entstandene Regelungslücke auf nachvollziehbarer Basis zu schließen, stellt die "BVS-Richtlinie zur Berechnung von Honoraren für Wertermittlungsgutachten über Immobilien" für diejenigen Immobilienbewertungssachverständigen dar, die Mitglied eines BVS-Mitgliedsverbands sind. Siehe dazu:

Nach der Erstfassung 2010 liegt die Richtlinie in aktualisierter Fassung vom August 2016 vor Pressemitteilung

Grundlage ist der ermittelte Wert des Grundstücks.

Liegen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale vor (Abweichungen vom baulichen und wirtschaftlichen Normalzustand), ist der ungekürzte (vorläufige) Wert für die Bemessung des Honorars maßgebend. Grund ist, dass die Ermittlung derartiger Abweichungen, z.B. erforderlicher Restarbeiten, kapitalisierter Ertragsdifferenzen, usw., einen zusätzlichen, oft nicht unerheblichen Aufwand für den Sachverständigen bedeutet, der sich zumindest nicht mindernd auf das Honorar auswirken soll.

Hinzu kommen Zuschläge (z.B. für Beschaffung erforderlicher Unterlagen und Informationen, Wertermittlung für mehrere Stichtage, von Rechten und Belastungen) und Abschläge (z.B. Aktualisierung eines früheren Gutachtens des selben Sachverständigen), die Nebenkosten (z.B. Auslagen für erforderliche Auszüge und Auskünfte, Fahrtkosten) und die gesetzliche Umsatzsteuer.

3.)
Eine weitere Möglichkeit, Honorare nachvollziehbar zu vereinbaren, besteht in Anlehnung an Verwaltungsbgebührenordnungen der Länder, also dem Honorarsystem der Gutachterausschüsse. Sie erbringen Leistungen, die mit denen der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vergleichbar sind.

Für Sachsen ist dies die "Verordnung des Sächsischen Staatsministeriums der Finanzen über die Festsetzung der Verwaltungsgebühren und Auslagen" in der jeweils aktuellen Fassung (Sächsisches Kostenverzeichnis - SächsKVZ).

Die drei vorgenannten Honorarmodelle bringen (Grundstücks-)Werte mit Leistungsumfängen in Verbindung - also eine Verhältnismäßgkeit von Wert und Aufwand, die nicht in jedem Fall gegeben ist. Denken Sie an Objekte von sehr guter Ausstattung und Beschaffenheit in Spitzenlagen, d.h. hohe Werthaltigkeit gepaart mit vergleichsweise normalem Leistungsumfang, insbesondere aber geringwertige Objekte, deren anforderungsgerechte Wertermittlung mitunter einen vergleichsweise hohen Aufwand erfordert.

Hier waren bereits in der Vergangenheit Individualvereinbarungen über das Sachverständigenhonorar angezeigt und im Einzelfall notwendig. Sie sind seit Inkrafttreten der neuen HOAI die Regel.

Die Höhe des Honorars kann sich beispielsweise nach dem erforderlichen Zeitaufwand richten.

4.)
Eine nachvollziehbare Bemessungsgrundlage für das Honorar in Anlehnung an den Zeitaufwand bietet das "Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz" (JVEG), wie es für die Vergütung von Sachverständigen im Rahmen gerichtlicher Tätigkeit Anwendung findet. Nach Anlage 1 zu §9 JVEG wird die "Bewertung von Immobilien" der Honorargruppe 6 zugeordnet. Nach §9 JVEG entspricht Honorargruppe 6 einem Honorar von 75,00 Eur/Stunde. Hinzu kommen die Nebenkosten und die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Der Bestimmung des vorraussichtlichen Honorars geht in jedem Fall eine gründliche Prüfung und ggf. ein Vororttermin voraus, dennoch sind aufgrund von Umständen, die sich nicht selten erst während der Bearbeitung zeigen, Abweichungen möglich.

Gerichtsaufträge

Im Rahmen dieser Tätigkeit richtet sich die Vergütung stets nach dem "Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten" (JVEG):

von: Kai Birgfeld eMail