Was kostet ein Gutachten?
Es handelt sich hierbei wohl um eine der zentralsten und zuvorderst gestellten Fragen im Zusammenhang mit der Beauftragung eines Sachverständigen zum Zweck einer Wertermittlung. Ihr kommt für beide Seiten eine hohe wirtschaftliche Bedeutung zu.
Die Antwort bewegt sich in der Schnittmenge von "Welchen Wert hat das Gutachten für mich" und "Welche Leistungen erbringt der Sachverständige in welchem Umfang und in welcher Qualität", also die Vereinbarung Ihrer individuellen Verwendungsabsichten mit den unter "Leistungen" und "Informationen" dargestellten Dingen. Um dafür eine nachvollziehbare Grundlage zu schaffen, existieren verschiedene Ansätze:
Privataufträge - Frühere Regelung
Bewertungssachverständige im Privatauftrag unterlagen bis zum 17. August 2009 regelmäßig der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" (HOAI in der Bekanntmachung vom 4. März 1991, zuletzt geändert am 10. November 2001 (Euroumstellung)).
Die Vergütung ihrer Leistungen war in Teil IV "Gutachten und Wertermittlungen" geregelt.
Für Wertermittlungen bestimmte § 34 HOAI i. V. mit der Honorartafel Mindest- und Höchstsätze.
Grundlage für die Bemessung des Honorars war nach § 34 Abs. 2 HOAI der vom Sachverständigen ermittelte Wert der Grundstücke, Gebäude und anderen
Bauwerke oder von Rechten an Grundstücken.
In der Regel gelangte bei Verkehrswertgutachten die Normalstufe der Honorartafel zu
§ 34 Abs. 1 HOAI zur Anwendung, bei Gutachten mit höherem Schwierigkeitsgrad die Schwierigkeitsstufe.
Hinzu kamen die Nebenkosten §7 sowie nach §9 die jeweils geltende Umsatzsteuer.
Siehe dazu:
Im Rahmen der Tätigkeit für Ämter und Behörden galten und gelten besondere Regelungen (siehe weiter unten).
Seit Inkrafttraten der novellierten HOAI am 18. August 2009 sind Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken im privatgutachterlichen Bereich an keine
gesetzliche Gebührenordnung gebunden, da die Honorierung von Wertermittlungen und Gutachten in der neuen HOAI nicht mehr geregelt ist.
Siehe dazu:
Folglich sind Honorare in diesem Bereich frei auszuhandeln (siehe nachfolgend: Individuelle Vereinbarung).
Privataufträge - Individuelle Vereinbarung
1.)
Die neue Regelungsfreiheit schließt nicht aus, dass Honorare nach dem bisherigen Preisrecht vereinbart werden. Zum Ausgleich der Marktentwicklung kommt eine Indexierung der Werte der Honorartafel HOAI a.F. nach dem Verbraucherpreisindex des Stat. Bundesamtes in Betracht.
2.)
Eine aktuelle, nachvollziehbare Basis stellt die "BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung" des BVS Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. für Mitglieder eines BVS-Mitgliedsverbands dar.
Siehe dazu:
Nach der Erstfassung 2010 liegt die Richtlinie nach Aktualisierungen 2016 und 2022 in der aktuellen Fassung 2024 vor.
Maßgebend für die Bemessung des Honorars ist i.d.R. der vorläufige Grundstückswert. Das ist der Wert ohne Berücksichtigung etwaiger besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (dazu zählen z.B. Abweichungen vom baulichen und wirtschaftlichen Normalzustand), die den Verkehrswert des Grundstücks beeinflussen. Die Ermittlung dieser Merkmale (z.B. erforderliche Restarbeiten, Instandsetzungen, Modernisierungen, kapitalisierte Ertragsdifferenzen, usw.), bedeuten einen oft nicht unerheblichen zusätzlichen Aufwand für den Sachverständigen gegenüber normal beschaffenen Objekten. Eine Berücksichtigung dieser Merkmale im Verkehrswert darf sich nicht mindernd auf das Honorar auswirken.
Hinzu kommen Zuschläge (z.B. Ausgleich der Marktentwicklung durch Indexierung über den Verbraucherpreisindex des Stat. Bundesamtes, Beschaffung erforderlicher Unterlagen und Informationen, Wertermittlung für mehrere Stichtage oder zurückliegende Stichtage, Bewertung von Rechten und Belastungen, usw.) und Abschläge (z.B. Aktualisierung eines früheren Gutachtens des selben Sachverständigen), die Nebenkosten (z.B. Auslagen für erforderliche Auszüge, Auskünfte, Fahrtkosten, usw.) und die gesetzliche Umsatzsteuer.
In der aktuellen Fassung sieht die Richtlinie auch Stundenhonorare vor, für bspw. Gutachen über die Miethöhe.
3.)
Eine weitere Möglichkeit, Honorare nachvollziehbar zu vereinbaren, besteht in Anlehnung an die Gebührenordnungen der Gutachterausschüsse. Sie erbringen Leistungen, die mit denen der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vergleichbar sind. Das Ergebnis ist in etwa deckungsgleich mit der Honorarrichtlinie des BVS
Die drei vorgenannten Honorarmodelle bringen (Grundstücks-)Werte mit Leistungsumfängen in Verbindung - also eine Verhältnismäßgkeit von Wert und Aufwand, die nicht in jedem Fall gegeben ist. Denken Sie an Objekte von sehr guter einheitlicher Ausstattung und Beschaffenheit in Spitzenlagen, d.h. hohe Werthaltigkeit gepaart mit vergleichsweise normalem Leistungsumfang,
auf der anderen Seite an geringwertige Objekte, deren anforderungsgerechte Wertermittlung wegen uneinheitlicher Ausstattung, mangelhafter Beschaffenheit, fehlender Dokumentation, usw. mitunter einen vergleichsweise hohen Aufwand erfordert.
Die Höhe des Honorars kann sich somit auch nach dem erforderlichen Zeitaufwand richten.
4.)
Eine nachvollziehbare Bemessungsgrundlage für das Honorar in Anlehnung an den Zeitaufwand bietet das "Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz" (JVEG), wie es für die Vergütung von Sachverständigen im Rahmen gerichtlicher Tätigkeit Anwendung findet. Nach Anlage 1 zu §9 JVEG wird die Bewertung von Immobilien, Mieten und Pachten in der aktuellen Fassung mit einem Stundensatz von 115 Eur honoriert. Hinzu kommen die Nebenkosten und die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Der Bestimmung des vorraussichtlichen Honorars geht in jedem Fall eine gründliche Prüfung und ggf. ein Vororttermin voraus, dennoch sind aufgrund von Umständen, die sich nicht selten erst während der Bearbeitung zeigen, Abweichungen möglich.
Gerichtsaufträge
Im Rahmen dieser Tätigkeit richtet sich die Vergütung stets nach dem "Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten" (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz - JVEG):
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