Einer der Kritikpunkte der Verbände am Entwurf, die generelle Festsetzung der GND für Wohn- und gemischt genutzte Gebäude einheitlich 80 Jahre, also die bisherige Obergrenze, ohne wie bisher bei Eigenheimen nach der Standardstufe der Ausstattung zu unterscheiden, zumal heutige schnellebigere Ausführungen generell zu eher geringeren GND tendieren, wurde nicht angegriffen.

Auch bleibt bspw. weiter unklar, warum bei Büros, Praxen, Geschäften 100% der Instandhaltungskosten für Wohnungen zugrunde gelegt werden soll, wenn der Vermieter lediglich die Instandhaltung von "Dach und Fach" trägt. Weiter wurde wieder ein Regionalfaktor eingeführt, der neben dem Sachwertfaktor von den Gutachterausschüssen zu ermitteln ist. Eine Regionalisierung gab es zuvor schon einmal bei Anwendung der NHK1995/2000, bis diese mit der ImmoWertV entfiel.

Am Ende werden, egal wie das Wertermittlungsmodell verändert wird, von den Sachverständigen keine anderen Verkehrs-/Marktwerte ermittelt als bisher, sofern passende neue modellkonforme Daten vorliegen.

Jede Änderung des Modells hat jedoch zur Folge, dass es eine Zeit dauert, bis Gutachterausschüsse Daten nach dem neuen Modell ableiten, und diese in die Praxis durchdringen. Solche Brüche im Modell sind schade, wenn die Änderungen nicht wesentlich sind.

I.d.R. erscheinen Grundstücksmarktberichte aller 2 Jahre. So werden uns "alte" Daten und Regelungen unabhängig vom Inkrafttreten der neuen ImmoWertV noch eine gute Zeit begleiten, und eine weitere parallel zu befahrende Bewertungsschiene aufmachen, um modellkonform zu bewerten, wie es aus der Vergangenheit heraus bereits der Fall ist.

Bspw. liegen beim GAA des Erzgebirgskreises Sachwertfaktoren aktuell noch auf Basis der mit den WertR2006 eingeführten NHK2000 vor, obwohl die aktuellen NHK2010 mit der Sachwertrichtlinie 2012 eingeführt wurden, somit eine Wertermittlung in diesem Gebiet modellkonform noch auf Basis NHK2000 zu erfolgen hat...

Frühere Entwürfe sahen zwecks vereinfachter Abrechnung den Entfall gesonderter Vergütung für Fotos vor; dieser Aufwand sollte mit dem Honorar abgegolten sein. Davon abweichend wurde der Ansatz beibehalten (§12 Abs. 1 Nr. 2; zur Vorbereitung und Erstattung des Gutachtens erforderliches Fotos 2,00 Eur, 0,50 Eur für weitere Abzüge/Ausdrucke).

Nicht wie geplant zum Wegfall kommt der sog "Justizrabatt" (Minderung gegenüber der Vergütung am freien Markt), er wird lediglich von 10 auf 5% gesenkt. Somit reduzierte sich der im Entwurf mit 120 Eur vorgesehene Honorarstundensatz auf die gegebenen 115 Eur.

In §12 Abs. 1 wurde Pkt. 5 neu eingefügt, Sachverständige können Aufwendungen für Post und Telekom nun anstelle tatsächlicher Kosten mit pauschal 20% des Honorars, höchstens jedoch 15 Eur anfordern.

Das JVEG trat am 1. Juli 2004 an die Stelle des Gesetzes über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen (ZuSEG) und regelt die Vergütung der entsprechenden im gerichtlichen Prozess herangezogenen Personen.

Eine erste Neugestaltung der Honorargruppen und Stundensätze erfolgte am 1. August 2013 im Rahmen des „Zweiten Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes“. Die Stundensätze für die einzelnen Sachgebiete basieren jeweils auf bundesweiten Umfragen unter öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu außergerichtlich marktüblichen Honoraren. Das Sachverständigenbüro Kai Birgfeld hat ebenfalls teilgenommen. Kritik an diesem Verfahren richtet sich auf zeitlichen Verzug zwischen Umfrage und Inkrafttreten bzw. Geltungsdauer; die Umfrage zu den bis 31.12.2020 geltenden Stundensätzen fand in 2009 statt, lag zwischenzeitlich also über 10 Jahre zurück, die Umfrage zu den ab 01.01.2020 geltenden Sätzen fand 2018 statt, ist also auch bereits 2 Jahre alt. Somit bleiben die Honorare hinter der wirtschaftlichen Entwicklung zurück, regelmäßigere Anpassung wäre wünschenswert. Eine Indexierung (mit sachgerechtem Index, z.B. Verbraucherpreisindex des Stat. Bundesamtes) könnte dies unkompliziert fließend lösen, Vorschläge einer Dynamisierung, wie sie im Ausland zum Teil anzutreffen ist, fanden keine Mehrheit (s.a. uepo.de).

Die Bundesregierung beabsichtigt, das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem neuen Gesetz zusammenzuführen, dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz - GEG, BT-Drs. 19/16716).

Im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen. Gewohnheitsrecht kann als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn.

Das 1951 erlassene Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird aktuellen Anforderungen immer weniger gerecht und soll grundhaft modernisiert werden, insbesondere hinsichtlich Barrierereduzierung, energetische Sanierung, Elektromobilität, den damit einhergehenden Zustimmungserfordernissen bei Eingriff in die bauliche Substanz, sowie der Mitbestimmung der Eigentümer und Digitalisierung der Verwaltung.

Folglich Zu leisten war ein sog. Vertrauensschaden wegen Verletzung des Rücksichtnahmegebotes durch unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes, vorliegend einer Eigentumswohnung, in Höhe der Differenz zwischen tatsächlicher Wohnfläche und angegebener Wohnfläche abzgl. 5% multipliziert mit dem Quadratmeterpreis.

Details siehe OLG Stuttgart

Mit der Neuausgabe Dezember 2018 wurden die Normen DIN 276-1:2008-12 , DIN 276-4:2009-08 , DIN 277-3:2005-04 ersetzt. Von DIN 276 waren bisher nur noch die Teile 1 (Hochbau) und 4 (Ingenieurbau) gültig. Diese wurden zusammengefasst und die Regelungsinhalte der DIN 277-3: 2005-04 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 3: Mengen und Bezugseinheiten) übernommen. Details siehe Beuth Verlag Norm DIN 276: 2018-12

Das Bundesverfassungsgericht urteilte am 10. April 2018, die Grundsteuer sei in ihrer bisherigen Form verfassungswidrig. Man unterscheidet Grundsteuer A (agrarisch) und B (baulich). Sie berechnet sich aus dem Einheitswert mal Steuermesszahl (Höhe in Promille gesetzlich vorgegeben, Unterschied alte und neue Bundesländer wegen Bezug auf Wertverhältnisse 1964 und 1935, siehe wikipedia) mal Hebesatz (Höhe von Kommunen bestimmbar, bspw. in Aue 420% für Grundsteuer B ab 1.1.2017).

Knackpunkt ist der Einheitswert. Er reicht in den neuen Bundesländern bis 1935 zurück, wurde in den alten Bundesländern 1964 festgelegt. Eine Indexierung ist zwar kein Problem, jedoch haben sich die Wertverhältnisse der Grundstücke untereinander geändert, z.B. in Ballungsräumen. Das berücksichtigen die alten Einheitswerte nicht und sie führen somit zu Ungerechtigkeit.

Finanzminister Olaf Scholz (SPD) legte am 26.11.2018 Pläne für eine rechtssichere Grundlage und eine Reform der Berechnung für die Zeit ab 2020 vor. Im Gespräch sind ein wertunabhängiges Modell (nach Grund- bzw. Wohnfläche) und ein wertabhängiges Modell für individuelle Betrachtung jeder Wohnung (!) mit 5 Komponenten (tatsächliche Nettokaltmiete aus Mietvertrag bzw. fiktive Miete für Selbstnutzer, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche, regionaler Bodenrichtwert), die alle 7 Jahre zu aktualisieren sind.

Wenn es funktioniert, wäre das wertabhängige Modell theoretisch optimal, ins Detail gerecht und voll variabel. Knackpunkt dürften Qualität und Quantität der Daten sein. Aus meiner Arbeit sind mir Angaben von Eigentümern zu Grundstücks- und Gebäudedaten an Finanzämter und Gutachterausschüsse bekannt. Die Lücken und Abweichungen von tatsächlichen Gegebenheiten sind aus fachkundiger Sicht teils erheblich. Schon bei der Wohnfläche gehen die Meinungen auseinander, und was sagt ein Baujahr aus, wenn durchgreifende Sanierungen erfolgt sind? Eine ebenfalls im Gespräch befindliche reine Berechnung aufgrund von Grundstücks- oder Wohnfläche wäre einfacher, wobei wie gesagt schon die Wohnfläche vakant ist und das Modell keine lagebedingten Wertunterschiede berücksichtigt. Diese können allenfalls indirekt über nachgeschaltete Regionalfaktoren berücksichtigt werden.

Im Gespräch war auch, und sinnvoller erscheint mir, der Bezug auf Boden(richt)werte. Diese bilden unter Ertragswertsicht die kapitalisierten Erträge ab, die auf den Grund und Boden entfallen, sind somit Abbild der auf dem Grundstück realisierten bzw. realisierbaren Nutzung, somit je nach Lage unterschiedlich hoch, in Ballungszentren höher als auf dem Land. Eine Kombination mit der Grundstücksgröße ist denkbar. Mithin Daten, die amtlich und flächendeckend vorliegen.

In diesem Zuge werden auch Steuerungsmechanismen bzgl. der Miethöhe diskutiert. Bei Betrachtung von Auswirkungen auf Mieter wäre jedoch generell zu hinterfragen, warum die Grundsteuer als Eigentümersteuer überhaupt umgelegt werden darf. Wobei, wenn sie nicht umlegbar wäre, sondern Sache des Eigentümers, oder abgeschafft, sich das ebenfalls über kurz oder lang in der Miete widerspiegeln würde. Eigentümer haben kein Interesse, Kosten aus eigener Tasche zu tragen. Das gleiche gilt für die lediglich scheinbare Mehrwertsteuerfreiheit von Wohnungsmieten und die Nichtumlegbarkeit von Instandsetzungskosten, ein Mieter bezahlt alles indirekt mit der Miete.

Relevanz für die Verkehrswertermittlung: der Eigentümer einer entsprechend betroffenen Wohnung hat Aussicht, dass eine Nutzungseinschränkung nicht dauerhaft besteht und er nicht sämtliche Sanierungskosten zu tragen hat. Dem entgegen steht, ob, wie und wann sein Anspruch durchsetzbar ist, sei es aufgrund wirtschaftlicher Lage der Eigentümergemeinschaft und, siehe vorliegender Fall, Gang bis zum BGH. Bei Wertermittlung nicht unmittelbar betroffener Wohnungen hat der Sachverständige aufgrund Umlegung gemeinschaftlicher Kostenanteile auf alle WEGler nicht lediglich das gegenständliche Sondereigentum, sondern den Zustand aller gemeinschaftlichen Teile der gesamten Wohnungseigentumsanlage einschließlich Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begutachten und zu berücksichtigen (Beschlussbuch, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen, usw.).

Nicht Gegenstand des Verfahrens, jedoch denkbar, sei eine Änderung des Nutzungszwecks in der Teilungserklärung, z.B. als Keller. wenn die Gebäudesubstanz nicht gefährdet ist. Neben der Frage, ob in diesem Fall Durchfeuchtungen hingenommen werden müssen oder nicht, stellt es einen äußerst gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer dar, deshalb eine solche Anpassung nur als ultima ratio in Ausnahmefällen und gegen Ausgleichszahlungen in Betracht gezogen werden könne. Jedenfalls gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).