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Die Anforderungen an Gutachten auf dem Sachgebiet Immobilienbewertung setzen umfassende stichtagsaktuelle rechtliche, technische, umweltqualitative und wirtschaftliche Information des Sachverständigen über Ihr Grundstück voraus (Due Diligence).
Im Falle von Standardobjekten gehören dazu:
- Auskünfte und Stellungnahmen von Ämtern und Behörden, z.B.:
- Altlastenkataster: Aufnahme des Grundstücks
- Baulastenverzeichnis: Eintragungen dienend (Baulast wurde von Ihnen zugunsten eines Nachbarn übernommen) und herrschend (Baulast wurde vom Nachbarn für Ihr Grundstück übernommen)
- Bauleitplanung: Art und Maß der baulichen Nutzung in dem Gebiet
- Bergbehörde: Objektbezogene bergbehördliche Mitteilung
- Erschließungszustand (Zuwegung, Medien): Umfang, Sicherung, etwa noch fällige Beiträge
- Grundbuch: Aktueller Auszug (unbeglaubigt), Einsicht Grundakte
- Kulturdenkmalliste: Aufnahme des Grundstücks
- Liegenschaftskataster: Aktueller Auszug, Liegenschaftsbuch: Flächenanteile der Nutzungsarten
- Ortsrecht: Lage in durch Satzung bezeichneten Gebieten (z.B. Sanierungsgebiet, Erhaltungs-, Gestaltungs-, Stellplatzsatzung)
- Versorger: Nicht eingetragene Rechte aus der Zeit vor 3.10.1990
- Wasserbuch: Wasserechte, Einleitgenehmigungen
- Sonstige Angaben zum Grundstück, z.B.:
- Boden bzw. Untergrund: Bonität, Bodenklasse, Tragfähigkeit, Schichtenverhältnisse, Feuchtigkeit/Grundwasser, Kontaminationen
- Natur-, Gewässerschutz usw.: Lage in Schutz- und Überschwemmungsgebieten, Auflagen, Beschränkungen
- Angaben zu baulichen Anlagen, z.B.:
- Bauordnung: Bauvor-, Baugenehmigungs-, Baubeginn-, Bauzustandsbesichtigs-, Baufertigstellungs-, In-gebrauchnahmebescheide
- baubehördliche Auflagen, Beanstandungen und Beschränkungen aus diesen Bescheiden
- Baubeschreibungen, Gebäudepläne, Raumbuch
- Berechnungen Grundflächen, Wohn-/Nutzflächen, Rauminhalte
- Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs-, Instandhaltungskosten, Betriebskosten nach BetrKV (umlegbare Nebenkosten, abgerechnete und geplante))
- baulicher Brandschutz: z.B. Rettungswege, Prüfungen von Anlagen, Brandverhütungsschauen, Feuerstättenschau/-Bescheid
- energetische Beschaffenheit, Energieausweis (bedarfsabhängig oder verbrauchsabhängig; z.T. auch Energiepass genannt)
- Modernisierungen, Erweiterungen, Um- und Ausbauten: Art, Umfang, Datum
- Mängel, Schäden oder Einflüsse: bekannte und ggf. gutachterlich dokumentierte (Berg-, Gründungs-, Feuchteschäden, Defekte Bauteile, Befall mit Insekten, Schwamm, Schimmel, usw.)
- Radonschutz: z.B. Anforderungen im Radonvorsorgegebiet
- Trinkwasseruntersuchung nach Trinkwasserverordnung
- Rechte und Belastungen (dienend und herrschend):
- im Grundbuch eingetragene: Art und Umfang der Ausübung
- nicht eingetragene: Art und Umfang schuldrechtlicher Mitbenutzungen, Leitungen von Ver- und Entsorgern aus der Zeit vor dem 03.10.1990
- Notrechte: z.B. für Zuwegungen, Leitungen
- Grenzüberbauten von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen
- Nutzungsrechte und Gebäudeeigentum Dritter: z.B. an Garagen
- Miet-, Pacht- oder sonstige Nutzungsverhältnisse (gegebene, zurückliegende, sich abzeichnende):
- Kontakt des etwa beauftragten Haus-/Wohnungsverwalters
- Verträge oder Übersicht wesentlicher Vertragsinhalte mit allen Nachträgen, Nebenabreden und Anpassungen, Wertsicherung (Preisklauseln), Mietsicherheit (Kaution), mitvermietetes Inventar
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebskosten (umlegbare Nebenkosten nach BetrKV), Angemessenheit vereinbarter Vorauszahlungen auf Nebenkosten (etwaige Nachzahlungen/Erstattungen, nicht umgelegte Betriebskostenanteile)
- Mieterinvestitionen, Baukostenzuschüsse
- Störungen im Vertragsverhältnis: z.B. Mietminderung, Zahlung unter Vorbehalt, Mietrückstand, Kündigung
- Leerstände
- Inventar (Bad-, Küchen-, Maschinen-, Büro-, Laden-, Hotel-, Gaststätteneinrichtungen etc.):
- Aufstellung zum Objekt gehörender Sachen mit Bezeichnung, Anzahl, technischen Eckdaten (z.B. Anlagespiegel)
- Mögliches Fremdeigentum an Sachen, die sich z.B. aufgrund Miete, Leihe, Leasing usw. auf dem Grundstück befinden
- Im Falle von Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich:
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung
- Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums (WEG-Verwalter) und Verwalter des Sondereigentums (Wohnungsverwalter)
- Höhe einer Instandhaltungsrücklage
- Wirtschaftspläne: Gesamt- und Einzel
- Beschluss-Sammlung nach WEG (Beschlussbuch): Übersicht wesentlicher Beschlüsse, die Rechtsnachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch binden, z.B. geplante Baumaßnahmen, Sonderumlagen
- Vereinbarungen der WEG, deren Inhalt noch nicht im Grundbuch eingetragen ist
- Sonstige aus Sicht des Eigentümers bzw. Auftraggebers bezüglich des Grundstücks zu beachtende Umstände
Spezialobjekte, wie Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft, Gewerbe- und Industriegrundstücke, Hotels und Gaststätten erfordern weitere branchen- und objektbezogene Informationen.
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